Renowacja drewnianych hoteli, pensjonatów i obiektów turystycznych

W hotelu lub pensjonacie renowacja drewnianej elewacji nie odbywa się w próżni. Budynek jest jednocześnie miejscem prowadzenia biznesu. Są rezerwacje, przyjazdy gości, parking, strefy wejściowe, tarasy, zdjęcia w serwisach rezerwacyjnych i sezon, którego właściciel nie chce stracić.

Dlatego dobre przygotowanie prac nie zaczyna się od pytania „ile kosztuje metr renowacji?”. Zaczyna się od połączenia dwóch planów: technicznego planu dla drewna i operacyjnego planu dla obiektu.

Grupa Areca kwalifikuje i realizuje prace przy drewnianych elewacjach oraz powierzchniach z uwzględnieniem stanu materiału, dostępności budynku, kolejności stref i uzgodnionego sposobu odbioru.

Najważniejsze pytanie właściciela: czy obiekt może działać podczas prac?

Często może działać przynajmniej częściowo, ale nie należy obiecywać tego przed obejrzeniem zakresu.

Możliwość prowadzenia robót podczas normalnego funkcjonowania zależy m.in. od:

• lokalizacji powierzchni objętych pracami,
• liczby i położenia wejść,
• dostępu do elewacji,
• koniecznego sprzętu,
• sposobu przygotowania drewna,
• zabezpieczenia okien, tarasów i wyposażenia,
• hałasu, pyłu lub innych uciążliwości danej metody,
• wymagań kolejnych materiałów,
• pogody,
• obłożenia i kalendarza wydarzeń.

Najlepszym rozwiązaniem jest więc nie deklaracja „pracujemy bez zamykania hotelu”, ale podział obiektu na strefy i ustalenie, które z nich mogą być prowadzone w konkretnych terminach.

Sezon turystyczny trzeba włączyć do harmonogramu

W obiekcie turystycznym termin ma znaczenie biznesowe.

Inaczej planuje się prace przed majówką, inaczej w środku wakacji, a jeszcze inaczej w obiekcie działającym głównie zimą. Warto wskazać nie tylko termin, kiedy „chcemy mieć gotowe”, lecz również:

• okresy pełnego obłożenia,
• dni z wydarzeniami lub grupami,
• godziny najintensywniejszych przyjazdów i wyjazdów,
• części obiektu szczególnie ważne dla gości,
• strefy, które można wyłączyć na dłużej,
• daty graniczne dla kolejnych etapów.

Dla wykonawcy taka informacja jest równie ważna jak powierzchnia elewacji.

Jak podzielić renowację hotelu lub pensjonatu na etapy?

Najprostszy model to podział przestrzenny, ale nie zawsze wystarczy.

Można wydzielić np.:

1. elewację od strony zaplecza,
2. boczne ściany,
3. front i wejście główne,
4. tarasy lub balkony,
5. detale,
6. elementy na poziomie terenu.

Do każdej strefy warto dopisać:

• sposób dostępu,
• okres dostępności,
• elementy wymagające ochrony,
• oczekiwany etap końcowy,
• termin odbioru.

Dzięki temu właściciel wie, która część budynku będzie czasowo objęta pracami, a ekipa nie musi każdego dnia na nowo ustalać, gdzie może działać.

Renowacja drewna: najpierw stan, później metoda

Na wielu stronach usługowych renowacja jest przedstawiana jako wybór między piaskowaniem, sodowaniem, szlifowaniem czy inną technologią.

Z perspektywy właściciela obiektu to zbyt wczesne pytanie.

Najpierw trzeba ustalić:

• co znajduje się na powierzchni,
• czy powłoka jest jednorodna,
• czy drewno było wcześniej naprawiane,
• gdzie występuje największa degradacja,
• jaki efekt końcowy jest oczekiwany,
• jaki system ma być zastosowany po przygotowaniu.

Dopiero wtedy można zdecydować, jak przygotować konkretne strefy.

W procesie Grupy Areca istotną rolę odgrywa próba: jeżeli powierzchnia jest niejednoznaczna, sprawdzenie małego fragmentu pozwala ocenić reakcję drewna przed rozpoczęciem prac na setkach metrów.

Co powinna odpowiedzieć próba?

Dobra próba nie ma tylko wyglądać atrakcyjnie na zdjęciu.

Powinna pomóc ustalić:

• czy oczekiwany efekt jest osiągalny,
• jak zachowuje się stara powłoka,
• czy metoda nie uszkadza nieakceptowalnie powierzchni,
• jak wygląda drewno po odsłonięciu,
• czy tempo pracy przyjęte do harmonogramu jest realne,
• czy potrzebne są różne rozwiązania dla różnych stref.

W obiekcie turystycznym to szczególnie ważne, ponieważ błąd technologiczny może oznaczać nie tylko poprawki, ale również przedłużenie uciążliwości dla gości.

Co wpływa na koszt renowacji obiektu turystycznego?

Metraż jest tylko jednym z elementów.

Dlatego dwie oferty o podobnej cenie za metr mogą w praktyce obejmować inny poziom zabezpieczenia, inny standard przygotowania i inny sposób prowadzenia obiektu podczas robót.

Co zabezpieczyć przed rozpoczęciem?

W przypadku hotelu lub pensjonatu trzeba patrzeć szerzej niż na samą elewację.

W zależności od zakresu ochrony mogą wymagać:

• okna i drzwi,
• szyldy,
• oświetlenie,
• kamery i instalacje,
• tarasy,
• meble zewnętrzne,
• roślinność,
• samochody,
• strefy komunikacji gości,
• elementy dachu i obróbek,
• powierzchnie mineralne sąsiadujące z drewnem.

Warto z góry ustalić, kto demontuje elementy kolidujące i kto odpowiada za ich ponowny montaż.

Jak ograniczyć wpływ prac na opinie gości?

Nie każdą uciążliwość da się wyeliminować. Da się natomiast ograniczyć chaos.

Z perspektywy operacyjnej warto zadbać o:

Przewidywalność. Recepcja powinna wiedzieć, w której części obiektu prace będą prowadzone danego dnia.

Czytelne strefy. Gość nie powinien przypadkowo wejść w miejsce robót.

Porządek po każdym etapie. Szczególnie w miejscach widocznych od wejścia, parkingu i tarasu.

Odpowiedni moment dla frontu. Reprezentacyjna część budynku nie zawsze powinna być pierwszą strefą. Czasem lepiej najpierw potwierdzić tempo i rezultat na mniej krytycznej elewacji.

Komunikację zmian. Jeżeli pogoda przesuwa etap, właściciel potrzebuje tej informacji odpowiednio wcześnie.

To są elementy, które warto uzgodnić jeszcze przed wejściem ekipy.

Wycena: czego oczekiwać poza ceną końcową?

Oferta dla obiektu działającego komercyjnie powinna pozwalać odpowiedzieć na pytanie, co właściwie kupujemy.

Sprawdź:

• jakie powierzchnie są objęte,
• jaki jest etap przygotowania,
• jakie zabezpieczenia wchodzą w zakres,
• kto zapewnia dostęp,
• czy w cenie jest próba,
• jak rozliczane są powierzchnie lub prace ujawnione po rozpoczęciu,
• jakie są wyłączenia,
• co jest podstawą odbioru,
• jakie założenia dotyczą harmonogramu.

Jeżeli oferta ma jedną pozycję „kompleksowa renowacja hotelu”, niska cena nie daje informacji, czy zakres jest kompletny.

Co powinno być ustalone na odbiorze?

W obiekcie turystycznym łatwo sprowadzić odbiór do estetyki. Warto jednak oprzeć go na uzgodnionym zakresie.

Przykładowe elementy:

• wykonanie wskazanych stref,
• zgodność przygotowania z zaakceptowaną próbą,
• wykonanie uzgodnionych etapów zabezpieczenia,
• kompletność detali,
• brak pozostałych zabezpieczeń i odpadów,
• dokumentacja uzgodnionych odstępstw,
• lista ewentualnych poprawek.

Jeżeli strefa ma zostać oddana do użytkowania przed zakończeniem całego obiektu, odbiór częściowy powinien być przewidziany z góry.

Kiedy warto zrobić renowację etapami przez więcej niż jeden okres?

Czasami technicznie możliwe jest wykonanie wszystkiego w jednym ciągu, ale biznesowo lepszy jest podział.

Przykładowo właściciel może zdecydować o:

• wykonaniu najbardziej zdegradowanej elewacji poza sezonem,
• odłożeniu reprezentacyjnego frontu na kolejne okno,
• wcześniejszym przeprowadzeniu prób i przygotowaniu dokumentacji,
• rozdzieleniu etapów zgodnie z budżetem.

Nie jest to automatycznie rozwiązanie tańsze, ponieważ każda mobilizacja ma koszt. Może jednak lepiej pasować do sposobu działania obiektu.

Jak przygotować hotel lub pensjonat do wyceny?

Prześlij:

1. zdjęcia całego budynku,
2. zbliżenia starych powłok i miejsc problemowych,
3. lokalizację,
4. orientacyjną powierzchnię,
5. liczbę kondygnacji i informację o dostępie,
6. kalendarz sezonu oraz okresy, których nie można naruszyć,
7. opis poprzednich prac, jeżeli jest znany,
8. oczekiwany efekt,
9. informację o tarasach, wejściach i strefach szczególnie wrażliwych,
10. oczekiwany termin.

Na tej podstawie można ustalić, czy kolejny krok to dodatkowe zdjęcia, oględziny, próba czy przygotowanie zakresu.

Areca: obiekt komercyjny traktujemy jak działający biznes

Dla właściciela hotelu efekt wizualny jest ważny, ale nie jest jedynym kryterium powodzenia.

Liczy się również:

• przewidywalność,
• ograniczenie czasu wyłączeń,
• kontrola nad zmianami,
• czytelne etapy,
• możliwość komunikowania planu prac zespołowi,
• sposób odbioru.

Dlatego na początku pytamy nie tylko o elewację, ale także o sposób użytkowania budynku.

Opisz obiekt →

Jeżeli obiekt ma przez cały czas pozostać czynny, przeczytaj również poradnik: renowacja obiektu pozostającego w użytkowaniu.

Najczęstsze pytania

Czy hotel musi zostać zamknięty na czas renowacji elewacji drewnianej?

Nie zawsze. Często możliwe jest etapowanie, ale zależy ono od dostępu, technologii, stref wejściowych i wymaganych zabezpieczeń. Nie należy zakładać pełnej dostępności bez oceny konkretnego obiektu.

Czy renowację najlepiej robić poza sezonem?

Z biznesowego punktu widzenia często jest to wygodniejsze, ale ostateczny termin zależy też od pogody, systemu materiałowego, dostępności ekipy i stanu drewna.

Ile trwa renowacja pensjonatu?

Nie ma wiarygodnej jednej odpowiedzi bez danych o powierzchni, stanie powłok, dostępie, liczbie detali i etapowaniu. Harmonogram powinien być przygotowany po rozpoznaniu zakresu.

Czy wystarczy pomalować zszarzałą elewację?

Nie powinno się podejmować takiej decyzji tylko na podstawie koloru. Trzeba ocenić stan powierzchni i przyczepność istniejących warstw oraz wymagania nowego systemu.

Jakie zdjęcia są najlepsze do wstępnej wyceny?

Zdjęcia wszystkich elewacji z dystansu oraz zbliżenia starych powłok, dolnych partii, detali, miejsc łuszczenia, przebarwień i wcześniejszych napraw.

Jak ustalić kolejność elewacji z perspektywy biznesu?

Nie zawsze najbardziej zniszczona ściana powinna być pierwsza.

W hotelu warto zestawić dwa kryteria: pilność techniczną i wpływ operacyjny.

Przykładowa macierz:

Taki sposób myślenia pozwala uniknąć sytuacji, w której prace rozpoczynają się od najbardziej reprezentacyjnej części tylko dlatego, że jest najłatwiejsza do pokazania na zdjęciu.

Co z wizualną spójnością przy etapowaniu?

Drewno starzeje się i zmienia wygląd. Jeżeli elewacje są odnawiane w odstępie wielu miesięcy, trzeba brać pod uwagę możliwość różnic w kolorze i stopniu ekspozycji.

Nie oznacza to, że etapowanie jest błędem. Oznacza, że warto ustalić:

• które powierzchnie tworzą jedną wizualną całość,
• czy powinny być wykonywane w tym samym etapie,
• jak wybrany system zmienia wygląd po czasie,
• jak dokumentować próbkę i kolor.

Szczególnie front, wejście, tarasy i strefy fotografowane przez gości powinny być traktowane jako całość estetyczna.

Jak przygotować komunikację z personelem?

Właściciel nie powinien samodzielnie codziennie tłumaczyć pracownikom, gdzie dziś pracuje ekipa.

Przy dłuższej realizacji można ustalić prosty rytm:

dzień wcześniej — potwierdzenie strefy i godzin,

rano — informacja o ewentualnej zmianie,

po zakończeniu dnia — potwierdzenie, co pozostaje wygrodzone,

raz w tygodniu — aktualizacja kolejnych etapów.

Recepcja, manager obiektu i serwis techniczny powinni mieć tę samą informację.

Co właściciel powinien uwzględnić w komunikacji do gości?

Nie ma potrzeby informować o każdej czynności technicznej. Jeżeli jednak prace mogą wpłynąć na komfort, brak informacji potrafi być gorszy niż sama uciążliwość.

W zależności od sytuacji można komunikować:

• czasowe zamknięcie tarasu,
• zmianę wejścia,
• ograniczenie miejsc parkingowych,
• przewidywane godziny głośniejszego etapu.

Sposób komunikacji pozostaje decyzją hotelu. Wykonawca powinien natomiast dostarczać na tyle przewidywalny plan, żeby zespół obiektu mógł taką komunikację przygotować.

Renowacja jako element CAPEX, a nie tylko koszt awaryjny

Właściciel obiektu turystycznego może podejść do drewnianych elewacji reaktywnie: robimy coś dopiero wtedy, gdy wygląd zaczyna przeszkadzać gościom.

Lepszym modelem jest okresowa ocena i planowanie.

W praktyce można prowadzić prostą kartę elewacji:

• data ostatnich prac,
• zastosowany system,
• zdjęcia referencyjne,
• miejsca szybciej degradujące się,
• plan kolejnego przeglądu.

Taka historia ułatwia przyszłą wycenę i zmniejsza liczbę niewiadomych.

Kiedy renowacja powinna być połączona z innymi pracami?

Czasem logiczne jest połączenie dostępu i zabezpieczeń z:

• pracami dachowymi,
• wymianą obróbek,
• wymianą stolarki,
• remontem tarasów,
• modernizacją oświetlenia elewacji.

Ale tylko wtedy, gdy kolejność jest właściwa.

Przykład: nie ma sensu kończyć świeżo zabezpieczonej elewacji, jeżeli tydzień później inna ekipa będzie demontować obróbki bezpośrednio przy drewnie.

Koordynacja może obniżyć łączny koszt dostępu, ale źle ustawiona kolejność zwiększa ryzyko poprawek.

Jak wygląda dobra decyzja inwestycyjna?

Przed podpisaniem umowy właściciel powinien potrafić odpowiedzieć:

• co jest wykonywane teraz,
• co zostaje na później,
• jak długo dana strefa będzie niedostępna,
• jakie są największe niewiadome,
• jakie decyzje mogą pojawić się po próbie,
• jak będzie wyglądał odbiór,
• kto w hotelu koordynuje wykonawcę.

Jeżeli te informacje są jasne, sama realizacja przestaje być „remontem, który dzieje się obok biznesu”, a staje się kontrolowanym projektem.

Czy warto wykonywać próbę jeszcze przed zamknięciem obiektu na sezon?

Tak, jeżeli pozwala to wcześniej rozstrzygnąć technologię i przygotować harmonogram. Mała próba wykonana odpowiednio wcześniej może dać właścicielowi wiedzę potrzebną do zaplanowania budżetu, dostępów i terminu głównej realizacji.

To szczególnie użyteczne, gdy okres możliwych robót jest krótki. Wtedy pierwszy dzień właściwego okna nie powinien być poświęcony na dopiero rozpoczynające się ustalanie podstawowych założeń.

Co z późniejszym utrzymaniem odnowionej elewacji?

Renowacja nie powinna kończyć historii informacji o obiekcie. Właściciel powinien zachować:

• datę wykonania,
• opis zakresu,
• zastosowany system,
• zdjęcia po,
• dokumentację miejsc naprawianych,
• zalecenia wynikające z użytych materiałów.

Przy kolejnej ocenie po kilku latach te dane są bardzo wartościowe. Zamiast zaczynać od „nie wiemy, co było malowane”, kolejny wykonawca dostaje historię powierzchni.

Dla właściciela lub managera przygotowaliśmy także skróconą ścieżkę decyzyjną: renowacja drewna dla hoteli i pensjonatów.